立川市 昭島市 国立市 国分寺市の新築 中古一戸建て、収益不動産 賃貸アパート・マンションは日本ベーシック

昨今のアパートを取り巻く環境は日に日に厳しくなって参りました。今まで空いたことの無かったアパートやマンションに空室が目立ってきました。

立地条件が良く築年数もさほど古くない物件に空室が出ている一方、古いアパートにも係わらず満室経営を維持しているアパート・マンションも多数在ります。

大家さんは「経営者」です。 さてこれまでと同じやり方で空室を埋める事ができるでしょうか？ライバル物件がどのようなアプローチをしているかご存知でしょうか？

近年のアパート、ワンルームマンションの供給過剰や少子化問題等、入居者の部屋探しをする目は一段と厳しくなり、選択に漏れた部屋は長期間の空室になりがちになってきました。

何か対策を取らなければ、空室はいつまでも続いていく事でしょう。

長期間空室の理由は何らかの原因があると思います。

アパートを案内されて、ゴミが散らかっている・除草されていない・くもの巣だらけなど、清掃管理が行き届いておりません。（ほんの一部ですが・・・。）

これでは案内された方は「やめよう」と判断するのは当たり前です。

私共は清掃をはじめ、その他企画提案を前向きなオーナー様と共に満室経営を目指すアドバイザーとしてお役に立てればと考えております。入居募集コンサルティング料は無料。 ただし、ご成約の際通常の賃料の1ヶ月分の手数料を頂くのみです。

• 積極的な友人紹介キャンペーンなどを定期的に実施
• 大学・特定非営利法人（ＮＰＯ）に対する定期的なアプローチ
• 高齢者への住居あっせん
• 医療関係者あてのアプローチ（医師・看護師・医療事務員など）
• 不動産仲介業者に対するあっせん協力体制強化（例：商品券配布など）
• 不動産会社専用オンライン情報網に登録・公開
• 弊社運営賃貸情報サイトにて公開
• 案内時に即決させるテクニックとは？
• 店舗オーナーからの依頼による従業員の社宅・寮あっせん
  （店舗オークション事業部）

• 弊社でリフォーム事業を行ってますのでお安く施工する事ができます。
• 周辺賃貸物件に見劣りしないリフォームのご提案

• 外装や共用設備、各専有部分内の設備などの状況(設備内容・劣化状況)調査
• 調査に基づく改修方法・予算についてのご提案
• 専有部分の調査内容は「エアコン」「給湯器」「コンロ」「インターフォン」「換気扇」 「その他補修が発生すると思われる箇所」の製造年月日から交換費用まで詳細に行います。

• 弊社スタッフ約20名による敷地内の清掃及びルームクリーニング事業を行ってますので、低コストで行えます。
  （東証一部上場大手不動産会社との業務提携　約15年の実績）
• ゴミ捨て場の清掃(分別ゴミ出しの周知徹底)
• 雑草処理など

平成16年10月1日に施行された賃貸住宅紛争防止条例（通称：東京ルール）、原状回復に関する問題、敷金の清算でのトラブル等を未然に防ぐために定められた全国初の条例です。詳しくは下記東京ルールについてをご覧下さい。

この条例は、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、民法など法律上の原則や判例により定着した考え方から、原状回復等に関する原則と借主の負担とする具体的な事項について契約の前に、宅地建物取引業者が借主に対して説明し書面を交付することを義務付けたものです。

説明内容の要旨

退去時の通常損耗等の復旧は、貸主の費用負担で行うのが原則です。経年変化・通常使用による損耗等の復旧は、貸主と借主の合意による特約がある場合や、借主の責めに帰すべき事由による場合を除き、貸主が行うのが原則です。

入居期間中の必要な修繕は、貸主の費用負担で行うのが原則です。住宅の使用及び収益に必要な修繕は、貸主と借主の合意による小修繕特約がある場合や、借主の責めに帰すべき事由による場合を除き、貸主が行うのが原則です。 賃貸借契約において、借主の負担としている具体的な事項、退去時の復旧あるいは入居中の修繕について、上記原則及び原則と異なる特約に基づき借主の負担で行うことを具体的に列挙します。

修繕及び維持管理等に関する連絡先。

宅建業者が説明義務等に違反した場合は、指導、勧告、公表を行います。宅建業者が、条例の説明義務を怠り、説明の全部または一部を行わなかったとき、資料を揖出しなかったとき、虚偽の報告をしたときなどは、指導・勧告を行います。勧告に従わない宅建業者に対しては、氏名・住所・勧告の内容等を公表します。

経年変化及び通常の使用による住宅の損耗等の復旧については、賃貸人の費用負担で行い、賃借人はその費用を負担しないとされています。

【例】
壁に貼ったポスターや絵画の跡、日照などの自然現象によるクロスの変色、テレビ・冷蔵庫等の背面のヤケ 賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由による住宅の損耗等があれば、賃借人は、その復旧費用を負担するとされています。

【例】
飼育ペットによる柱等のキズ、引越作業で生じたひっかきキズ、エアコンなどから水漏れし、その後放置したために生じた壁・床の腐食 例外としての特約について 賃貸人と賃借人は、両者の合意により、退去時における住宅の損耗等の普及について、上記１の一般原則とは異なる特約を定めることができるとされています。ただし、特約はすべて認められる訳ではなく、内容によっては無効とされることがあります。 弊社では一般原則とは異なる以下の内容を特約として定めています。

畳表替えは汚損・破損がある場合１室単位で必ず行い、その費用の全額が賃借人負担となります。
■料金■ 畳表替え　1帖 5,000円(別途消費税)～

ハウスクリーニングは「(1)基本クリーニング」、「(2)カーペット洗浄(カーペットの場合)」の2項目を貸主または貸主の指定する清掃業者が汚れの度合いに拘わらず行うこととし、その費用は全額賃借人の負担となります。(2)のカーペット洗浄は１室単位で行うものとします。
※専門業者がハウスクリーニングを行いますので、退去時において賃借人の特別な清掃は必要ありません。
■料金■ 1K/20,000円～、2DK/29,000円～、3LDK/46,000～その他は別途見積、カーペット洗浄：平米/1,200円～
※カーペット及び床クッションフロア・フローリング・壁・天井クロスは(1)の基本クリーニング部位には含まれません。

洗浄で落ちない汚損や補修できない破損がある場合、壁・天井クロスは１面単位で張替えとします。平米/900円～
例：1ルームタイプ（天井張替え有）約50㎡×900円＝45,000円（税別）

洗浄で落ちない汚損や補修できない破損がある場合、床クッションフロア・カーペットは1室単位で張り替えるものとします。尚、フローリングの汚損・破損部分は経過年数を考慮いたしません。

費用負担の一般原則について 住宅の使用及び収益に必要な修繕については、賃貸人の費用負担で行うとされています。

【例】
エアコン（賃貸人所有）・給湯器・風呂釜の経年的な故障、雨漏り、建具の不具合 入居期間中、賃借人の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など賃借人の責めに帰すべき事由により、修繕の必要が生じた場合は、賃借人がその費用を負担するとされています。

【例】
子供が遊んでいて誤って割った窓ガラス、お風呂の空だきによる故障 例外としての特約について 上記の一般原則にかかわらず、賃貸人と賃借人の合意により、入居期間中の小規模な修繕については、賃貸人の修繕義務を免除するとともに、賃借人が自らの費用負担で行うことができる旨の特約を定めることができるとされています。

【例】
入居中の小規模な修繕としては、電球、蛍光灯、給水・排水栓（パッキン）の取替え等が考えられます。 弊社では一般原則とは異なる以下の内容を特約として定めています。 電球、蛍光灯、給排水栓(パッキン)の取替え等費用が軽微な修繕については、賃借人の負担とします。